Одговорот не се крие само во бројот на изградени станови, туку и во тоа каде се наоѓаат, дали воопшто се нудат на пазарот и, можеби најважно, кој ги купува.
Секој трет стан е ненаселен, а изградбата продолжува
Според Пописот од 2021 година, во Македонија биле регистрирани вкупно 839.174 станови. Од нив, 531.987 биле населени, додека дури 307.187 биле ненаселени.
Тоа значи дека без постојани жители биле 36,6 проценти од вкупниот станбен фонд.
Но, големиот број празни станови не ја запре новата градба. Во периодот од 2020 до 2025 година биле изградени уште 36.281 станбена единица, а само во јуни 2026 година биле издадени одобренија за изградба на дополнителни 754 станови.
Истовремено, активноста на пазарот расте. Во вториот квартал од 2026 година биле регистрирани 6.221 продажба на недвижности, што претставува годишен раст од 20,2 проценти.
Вредноста на сите купопродажби во првите шест месеци од годинава достигнала 625,7 милиони евра, или 21,3 проценти повеќе во споредба со истиот период лани.
Ако становите се празни, кој ги купува новите?
Дел од побарувачката доаѓа од семејства што навистина бараат дом, особено во Скопје и другите поголеми градови. Но, купувачите на недвижности не се само луѓе што планираат да живеат во нив.
За дел од граѓаните со поголем капитал, станот станува форма на долгорочно вложување – начин парите да се претворат во имот кој може да ја задржи или зголеми својата вредност.
Таков стан не мора веднаш да биде населен. Може да се чува за децата, подоцна да се изнајмува или да се продаде доколку цената порасне.
Тоа создава ситуација во која на пазарот постојат купувачи за кои достапноста на станот во однос на просечната македонска плата не е пресуден фактор.
Дијаспората е уште еден фактор
Специфичност на македонскиот пазар е и големиот број граѓани што живеат и работат во странство, а задржуваат или купуваат недвижен имот во земјата.
Купувач кој заработува во Германија, Швајцарија, Австрија, САД или Канада располага со поинаква куповна моќ од домаќинство кое станот треба да го финансира со домашна плата и долгорочен станбен кредит.
Дел од ненаселените станови и куќи, исто така, се имоти на иселеници кои ги задржуваат за престој при враќање во земјата, како наследство за децата или како инвестиција.
Токму затоа бројот на ненаселени станови не може автоматски да се изедначи со бројот на станови што реално се достапни за продажба или изнајмување.
Празен стан не значи и стан на продажба
Тука се крие еден од најважните делови од парадоксот.
Доколку илјадници станови се наоѓаат во населени места од кои жителите се иселуваат, нивното постоење нема големо влијание врз цената на нов стан во Центар, Карпош или на атрактивна локација во Охрид.
Истото важи и за становите што се наследени, се користат само повремено или сопствениците едноставно немаат намера да ги продаваат.
Со други зборови, 307.187 ненаселени станови не значат дека на пазарот постојат 307.187 станови што чекаат купувач.
Квадратот на атрактивните локации надмина и 3.000 евра
Колку далеку може да оди цената покажуваат некои од најскапите трансакции во првата половина од 2026 година.
Во скопската Општина Центар бил продаден стан од 50 квадратни метри за 168.000 евра, односно околу 3.360 евра за квадрат.
Во Охрид, пак, стан од 66 квадратни метри бил продаден за 211.200 евра, што е околу 3.200 евра за квадрат.
Овие трансакции не ја претставуваат просечната цена на становите во Скопје и Охрид, но покажуваат колку купувачите се подготвени да платат за одредени атрактивни локации.
Само купопродажбите на станови во првата половина од 2026 година достигнале вредност од 289,1 милиони евра.
За едни дом, за други инвестиција
Токму тука се создава најголемата разлика меѓу купувачите.
За младо семејство станот најчесто е животна потреба и финансиска обврска што може да трае со децении. Освен продажната цена, тука се каматите на кредитот и ризикот приходите да не растат со исто темпо како цените на недвижностите.
За купувач со расположлив капитал, истиот стан може да биде инвестиција, заштита на заштедата или имот што ќе биде оставен на следната генерација.
Затоа е можно во исто време еден дел од населението тешко да може да си дозволи и помал стан, додека други купувачи поседуваат повеќе недвижности.
Проблемот не е само колку станови има Македонија
Бројките покажуваат дека македонскиот пазар на недвижности не може да се објасни единствено преку бројот на станови.
Поважно е каде се наоѓаат тие станови, колку од нив навистина се достапни на пазарот, кој ги поседува и со каква цел се купуваат.
Токму затоа големиот број ненаселени станови може да постои паралелно со високи цени на најбараните локации.
Прашањето што сè повеќе се наметнува затоа не е само зошто квадратот поскапува додека илјадници станови се празни, туку и кој денес ја создава побарувачката – семејствата што бараат дом или купувачите што во недвижностите гледаат инвестиција?