Цените на недвижностите во Скопје во изминатиот период значително се оддалечија од можностите што ги нуди една просечна плата.
Според податоците од Регистарот на цени и закупнини на Катастарот, обработени од специјализираниот портал „Квадрат“, просечната реализирана цена на стан во Скопје во вториот квартал од 2026 година била околу 1.449 евра за квадратен метар.
Тоа значи дека стан од 70 квадратни метри, според просечната цена по која навистина се склучувале трансакциите, би чинел приближно 101.430 евра.
Ова е важна разлика бидејќи станува збор за реализирани купопродажби, а не за сумите што сопствениците првично ги бараат во огласите.
Во огласите квадратот е уште поскап
За оние што моментално бараат недвижност, првиот контакт со пазарот најчесто се огласите, а таму цените се значително повисоки.
Просечната барана цена во Скопје во септември се движи околу 2.158 евра за квадрат. Ако се пресмета според оваа цена, стан од само 60 квадратни метри би бил огласен за приближно 129.500 евра.
Секако, огласената цена не мора да биде и конечната цена по која ќе се продаде недвижноста. Сепак, токму со вакви суми денес се соочуваат граѓаните кога почнуваат да бараат дом.
Повеќе од десет годишни плати за еден стан
Просечната нето-плата во Македонија е околу 48.500 денари, односно нешто помалку од 800 евра.
Со таков приход, стан од 100.000 евра е еднаков на приближно 10,4 целосни годишни плати.
Но оваа математика функционира само теоретски. Таа би значела дека повеќе од една деценија целата плата се остава за стан, без ниту еден трошок за храна, сметки, превоз, облека, кирија или што било друго.
Многу пореална слика се добива кога ќе се пресмета колкав дел од платата навистина може да се заштеди.
Ако лице со плата од 800 евра секој месец трга настрана 20%, односно 160 евра, за да собере 100.000 евра би му биле потребни повеќе од 52 години.
Со заштеда од 240 евра месечно, односно 30% од платата, периодот се намалува на речиси 35 години.
Дури и ако некој успева да заштедува половина од платата – 400 евра секој месец – потребни би биле речиси 21 година.
И сите овие пресметки претпоставуваат нешто што тешко може да се очекува: цената на станот во меѓувреме да остане иста.
Додека штедите, расте и цената на станот
Токму растот на недвижностите дополнително ја отежнува ситуацијата за оние што се обидуваат прво да ја соберат целата сума.
Според индексот на цените на станбените недвижности, годишниот раст достигнува околу 16,6%.
Затоа за најголем дел од купувачите реалното сценарио не е долгогодишно штедење на целата вредност на станот, туку обезбедување сопствено учество и финансирање на остатокот преку станбен кредит.
Првата голема пречка се 10.000 евра за учество
За недвижност од 100.000 евра, минимално учество од 10% значи дека купувачот треба да располага со најмалку 10.000 евра сопствени средства.
Стопанска банка, на пример, во условите за станбено кредитирање наведува сопствено учество од најмалку 10%, при што конкретните услови зависат и од кредитоспособноста на клиентот и вредноста на обезбедувањето.
За лице што заработува околу 800 евра, собирањето на тие први 10.000 евра може да трае со години.
Со заштеда од 100 евра месечно потребни се околу осум години и четири месеци.
Ако се издвојуваат 150 евра месечно, периодот е околу пет години и седум месеци, додека со 200 евра заштеда месечно потребни се нешто повеќе од четири години.
И тоа е само за учеството.
Дополнително треба да се земат предвид нотарски и други трошоци, проценка на недвижноста, осигурување, хипотека, евентуални даночни обврски, како и парите потребни за опремување на новиот дом.
А потоа следуваат 25 или 30 години кредит
Ако купувачот има 10.000 евра, а преостанатите 90.000 евра ги обезбеди преку станбен кредит, долгорочната финансиска обврска допрва започнува.
При кредит од 90.000 евра на 30 години и каматна стапка од околу 3,2%, месечната рата би изнесувала приближно 390 евра.
Доколку истиот износ се отплаќа 25 години, ратата би била околу 437 евра месечно.
За самец со месечен приход од 800 евра, рата од 390 евра би земала речиси половина од платата. За сите останати животни трошоци би останале околу 410 евра месечно.
Почетната камата не мора да важи три децении
При споредување на станбените кредити важно е да се внимава и на периодот за кој важи понудената фиксна камата.
Во актуелната понуда на Стопанска банка, на пример, за одредени категории клиенти се нуди фиксна каматна стапка од 3,20% во првите пет години или 3,50% во првите десет години, по што каматата станува променлива.
Тоа не значи дека по истекот на фиксниот период ратата нужно ќе се зголеми драстично. Во меѓувреме се намалува и главнината, а идното движење на каматните стапки не може однапред точно да се предвиди.
Сепак, кај финансиска обврска што може да трае 20 или 30 години, почетната каматна стапка не е единствениот податок што треба да се земе предвид.
Со две плати математиката е сосема поинаква
Ист стан и ист кредит изгледаат многу поинаку ако во домаќинството влегуваат две плати.
Ако двајца партнери заработуваат по 800 евра, нивниот заеднички месечен приход е 1.600 евра. Во таков случај, рата од 390 евра би претставувала околу 24% од вкупниот приход, наместо речиси половина од платата на еден човек.
Токму затоа можноста за купување сопствен дом сè помалку зависи само од висината на индивидуалната плата.
Голема разлика прави дали домаќинството располага со еден или два прихода, дали постои семејна заштеда, дали родителите можат да помогнат со учеството или дали веќе постои недвижност што може да послужи како финансиска основа.
Двајца млади со идентични плати може да имаат сосема различна стартна позиција ако едниот добие, на пример, 20.000 евра семејна помош, а другиот мора сам да ја создаде целата заштеда.
Киријата дополнително го одложува купувањето
Ситуацијата е уште потешка за оние што додека штедат за сопствен стан истовремено плаќаат кирија.
Тие мора да издвојуваат значителен дел од приходот за домување токму во периодот кога се обидуваат да соберат пари за учество. Со тоа се намалува износот што може да се заштеди секој месец, а периодот до купувањето дополнително се продолжува.
Затоа достапноста на недвижностите не може реално да се измери само преку споредба на просечната плата и цената на квадратен метар. Во пресметката влегуваат и сите трошоци за живот во годините додека се создава почетниот капитал.
Сопствениот стан станува и генерациско прашање
Кога недвижност од 100.000 евра вреди повеќе од десет целосни просечни годишни плати, проблемот одамна не се сведува само на цената на квадратот.
Млад човек кој почнува да работи на 23 или 25 години може прво со години да го собира учеството, а потоа да отплаќа станбен кредит до своите 50-ти или 60-ти години.
Таквата финансиска реалност влијае и врз други животни одлуки – кога младите ќе го напуштат домот на родителите, кога ќе започнат самостоен живот, дали ќе формираат семејство и дали својата иднина ќе ја планираат во Скопје или на друго место.
На хартија, за стан од 100.000 евра и плата од околу 800 евра се потребни 10,4 години целосна заработка.
Во реалноста, никој не може целата плата да ја троши само за недвижност. За повеќето купувачи кредитот е единствениот начин до сопствен дом, но пред него доаѓа можеби најтешкиот чекор – да се обезбедат првите 10.000 или 20.000 евра.
Затоа денес прашањето не е само колку чини квадратен метар во Скопје, туку колкав дел од работниот век е потребен за да се стигне до сопствен клуч.